Адвокат по сделкам с недвижимостью и спорам

Часто  задаваемые вопросы 

Какова стоимость услуг адвоката?

Стоимость зависит от сложности сделки, количества объектов, ее участников и проверяемой о них информации, необходимости оформления сопутствующих документов и их числа. Я всегда озвучиваю финальную цену до начала работы и обосновываю ее. Если Вас интересуют юридические услуги сделки с недвижимостью, Вы можете быть уверены в прозрачности условий, качестве работы, договорных гарантиях и конфиденциальности.

Я работаю с объектами на территории Москвы и области, а также оказываю помощь в сопровождении сделок дистанционно. Можно запросить онлайн стоимость услуг адвоката по конкретному делу, что Вас ни к чему не обяжет >>> Если Вы планируете участие в сделке с недвижимостью в суде, я подготовлю аргументацию, документы и обеспечу Вашу правовую защиту.

Почему стоит обратиться ко мне:

• Более 20 лет практики в сфере недвижимости.
• Понимание нюансов регистрации, кадастра, банковских проверок.
• Защита интересов клиента — главный приоритет.
• Устранение рисков до момента подписания договора.
• Представительство в суде и полное сопровождение.

Если Вы ищете надёжного специалиста, которому можно доверить важную сделку, — я, как адвокат по сделкам с недвижимостью, обеспечу безопасность Ваших прав и интересов. Качество юридической услуги превысит ее цену. Допускается поэтапная оплата.

Может ли третье лицо оспорить сделку?

Может, если сделка нарушает его права и охраняемый законом интерес. Прокурор и иные лица в силу исполнения ими должностных обязанностей  при определенных обстоятельствах наделены правами и (или) обязанностями по оспариванию сделок.

Например, бабушка узнала, что отцом ее внучки продана квартира, где  несовершеннолетняя внучка, не имеющая иного жилья для проживания, была зарегистрирована. Сделка была оспорена бабушкой, действующей в интересах внучки.

Другой пример, когда конкурсный управляющий,  отстаивая  права кредиторов в деле о банкротстве, оспаривает сделки должника с недвижимым имуществом.

Всегда ли собственник доли в недвижимом имуществе (квартире, доме, здании) может рассчитывать на ее выдел в натуре?

Не всегда.

Действительно, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

При недостижении участниками долевой собственности подобного соглашения, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

При невозможности выдела доли в натуре без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности или если выдел доли в натуре не допускается законом, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности

Под несоразмерным ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

Например, Московский городской суд отказывал в выделе доли в натуре участнику долевой собственности на здание, поскольку порядок пользования зданием между сособственниками  не сложился, а выдел доли в качестве изолированной части невозможен вследствие конструктивных особенностей здания и  коммуникаций.

Что нужно знать о  преимущественном праве покупки доли?

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. 

Исключение предусмотрено для продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других  значимых для сторон условий. Например: порядок расчетов, сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет,  наличие лиц, сохраняющих право пользование в жилых помещениях, сроки передачи имущества и  и т.д.

Если остальные участники долевой собственности оформили должным образом отказ от покупки доли, то государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от месячного ( или 10-ти дневного для движимого имущества) срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Трехмесячный срок, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать  в судебном порядке  перевода на него прав и обязанностей  покупателя исчисляется  с того времени когда  он узнал  или должен был узнать о нарушении своего права. Применение этого срока, его восстановление. Приостановление или перерыв  осуществляются по общим правилам ГК РФ.

При предъявлении подобного иска истец вносит средства, подлежащие выплате продавцу на банковский счет  Управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте.

Договор мены не является вариантом для  «обхода» преимущественного права покупки доли. Преимущественное право покупки, например, не применяется  при заключении договора пожизненного содержания с иждивением или дарения. Но, нужно понимать, что сторона, преимущественное право которой нарушено имеет право оспорить сделку по основаниям  что на самом деле ею прикрыт договор купли-продажи или например мены.

Когда сделки по отчуждению долей недвижимости не  подлежат обязательному нотариальному удостоверению?

Нотариальному удостоверению подлежат:

• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество;
• договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Исключение предусмотрено для сделок:

• по отчуждению или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
• с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
• по отчуждению земельных долей;
• по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом РФ от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);
• договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Когда возможен принудительный выкуп доли?

Возможность в судебном порядке принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю и утраты им права  на долю в общем имуществе  существует в  исключительных случаях при конкретных обстоятельствах и в пределах, необходимых для восстановления нарушенных прав и законных интересов  других участников долевой собственности.

Например, если  доля незначительна, собственник не имеет интереса в ее использовании или объект не может быть использован всеми сособственниками по его назначению без нарушения прав собственника, имеющего большую долю.  Даже при отсутствии ранее предъявления иска о принудительном выкупе доли требований сособственника, владеющего незначительной долей,  о выделе принадлежащей ему доли или при наличии с его стороны встречного искового заявления о вселении, суд с учетом размера доли может удовлетворить иск о признании доли незначительной, взыскании денежной компенсации, прекращении права собственности на долю квартиры, признании права собственности на долю квартиры.

Каковы возможные отрицательные последствия  для продавца недвижимости – юридического лица при занижении стоимости недвижимости продаваемой по договору? И есть ли они у покупателя физического лица при  этом?

Риски при занижении стоимости объекта недвижимости в договоре есть как у покупателя так и у продавца. Рассмотрим некоторые из них.

Продавцу со стороны налогового органа в данном случае возможно доначисление налога на прибыль и налога на добавленную стоимость исходя из рыночной цены реализованного объекта недвижимости.

В акте проверки и суде налоговый орган  будет  оспаривать соответствие отраженной в налоговом учете операции ее действительному экономическому смыслу.

Однако  многократное отклонение цены сделки от рыночного уровня может учитываться в качестве одного из признаков получения необоснованной налоговой выгоды в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, порочащими деловую цель сделки (взаимозависимость сторон сделки, создание организации незадолго до совершения хозяйственной операции, использование особых форм расчетов и сроков платежей и т.п).

Одно лишь отличие примененной налогоплательщиком цены от рыночного уровня не позволяет утверждать о направленности его действий на уклонение от налогообложения.

Покупателю следует подумать о следующем.

Со стороны конкурсного управляющего в деле о банкротстве продавца, если таковое случится, следует ожидать иска о признании сделки (с заниженной стоимостью отчуждаемого объекта недвижимости) недействительной и возвращении  проданного по сделке имущества в конкурсную массу и т.п. В данном случае ущерб может оказаться реальностью и  невосполнимым за неимением средств  для покупателя у лица, обязанного ему возместить убытки.

Будьте уверены!

Справочно ↓↓↓

>>> Зачем нужен адвокат ...

>>> Как выбрать адвоката ...

>>> Практика - Невыдуманные примеры ...

>>> Споры о недвижимости, которая будет создана  или приобретена в будущем ...

>>>Взыскание судебных расходов ...